世茂集团下半年可售货值3600亿元 管理层称加大投资但不拿贵地

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原标题:世茂集团下半年可售货值3600亿元 管理层称加大投资但不拿贵地 来源:证券日报

“今年上半年,中国房地产市场销售额再创下历史新高,达到9.3万亿元,下半年将同比高位回落,全年仍有望超18万亿元。”8月30日傍晚,在世茂集团2021年中期业绩说明会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛向《证券日报》等媒体表示,这背后和土地出让较热有一定关系,全国高价地数量大幅增长,利润率骤降,地王不断产生,土地政策迭代调整。

8月30日,世茂集团交出了2021年中期业绩成绩单。截至2021年6月30日,实现合约销售额1528亿元(人民币,下同),同比增长38%;营业收入734亿元,同比增长13.7%,其中,非房开业务(非住宅开发)收入66亿元,大幅增长128%;股东应占核心利润62亿元,较去年同期55.6亿(不含处置物业股权收益)增长11.5%;核心利润93.8亿元,同比上升13.6%;毛利率28.6%;每股盈利1.78元,同比增长16.7%。

“下半年预计可售货值约3600亿元,72%为提供充裕现金流的住宅类产品,按49%动态去化率计算,即可顺利实现3300亿元年度目标。”世茂集团管理层如是称。至于未来发展战略,许世坛表示,世茂集团将由“攻”转“防”,跨越转轨周期,淬炼永续经营能力。

加大投资但“不拿贵地”

在22城集中供地背景下,世茂集团积极参与,但拿地并未十分积极。反而在22城公开市场之外取地19宗,权益前土地总价约201亿元。而在7、8月土地回调期间,又继续加投了约100亿元。

对此,世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸向《证券日报》等媒体透露,世茂集团今年对于资金的管理,采取集中管控要求,尤其对可动用资金的统一调配,加大了考核要求,要求区域现金流为正才可以投资,投资测算也更趋紧了。

“眼下第二轮集中供地已经开启,多个城市调整了相应政策,给房企预留了利润空间,将是上半年未积极补仓房企的机会,但是否能把握住机会,还要看不同房企的资金管控能力。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,当下金融机构对房企现金流管理较为敏感,“储粮”充沛房企机会较多;另外,出于规模诉求不再强烈,部分房企在内部严守净利润率达到8%-10%才拿地的原则,这也影响到拿地投资情况。

“第一轮集中供地后,有人测算,整体出让中,大概60%是不赚钱的,甚至还有一部分是亏本的,所以才有了第二轮供地限制溢价等新的管理办法。世茂(集团)也在研究这些新的出让规则。”许世坛表示,“因为(世茂)集团现金流比较好,有机会拿到便宜地的话,也会加大力度去获取,但仍坚持‘不拿贵的’”。

截至2021年6月30日,世茂集团权益前土地储备约7283万平方米,货值约11800亿元。在业绩说明会上,世茂集团管理层也多次强调,继续坚持审慎的拿地策略,发挥多元化的拿地优势,在保障3300亿元年度目标实现的同时,给未来利润持续稳定增长留有空间。

许世坛向《证券日报》记者表示,“行业整体毛利率下行是趋势,悲观一点可能只有20%,好一点力争做到25%。如果别人降四五个点,我们力争降得少点。”

非房开收入目标占比20%

事实上,2021年对地产行业来说,颇为不平静,可谓新旧规则交替的临界点,重磅调整政策不断祭出,行业利润率不断下滑,即使TOP15中的多数房企也难以避免这种窘境。

在此背景下,“永续经营能力”成为当前房企掌舵人的“考题”,保住比肩优秀房企的盈利能力,亦不容易。世茂集团28%的毛利率虽高于行业平均水平,但管理层不拿贵地,审慎经营,布局地产相关多元化业务,锤炼第二增长曲线,增厚利润规模的思路已经明晰。

据悉,世茂集团非房开业务主要围绕酒店、物业服务以及其他城市空间相关业务。

截至2021年6月30日,非房开收入大幅增长128%至66亿元,占比达9%。在物管板块,世茂服务营业收入42.34亿元,合约面积达2.39亿平方米;商业地产板块,世茂股份营业收入119亿元;酒店板块,营业收入大涨141%至11.9亿元;城市赋能板块,加大了对城市综合体、TOD领域以及城市更新等城市服务业务的布局。

“多元化大飞机战略是世茂(集团)抵抗未来不确定性的一个重要手段。”许世坛表示,今年全年非房开收入目标是150亿元,增长约74%,希望未来三年占比达20%以上,成就未来发展的第二增长曲线。

另据世茂集团管理层透露,商业轻资产管理公司、酒店轻资产管理及代建管理公司都在按计划分批孵化,未来将加大轻资产投入,提升轻资产对世茂集团的业绩贡献。

“三道红线”继续绿档

投资上抑制冲动,淬炼多元业务内功之外,审慎经营还表现在财务管理上。如果说上一轮房地产依靠土地红利和金融红利突围,那么后房地产时代,管理红利下,房企的核心竞争力则是在规模和利润扩张诉求下,对风险的把控能力。

在世茂集团管理层看来,安全性与确定性仍是长线发展的稳定剂。截至2021年6月30日,世茂集团回款额达1161亿元,同比增长30.4%;现金及银行存款823.8亿元,较2020年底增长20.3%;未动用授信额度约800亿元人民币,并在期内成功发行10年期8.72亿美元优先票据,利率3.45%,境内外债券期限长、利率低;一年内到期负债占比27%,短债占比低且合理。

根据贝壳研究院统计,依照“三线四档”融资新规,世茂集团剔除预收款后的资产负债率为68.0%,净负债率为50.9%,现金短债比为1.19。由此,贝壳研究院高级分析师潘浩表示,世茂集团2021年中期指标全部达标,持续保持“零踩线”。鉴于此,惠誉、穆迪分别维持世茂「BBB-」稳定、「Ba1」正面评级,标普于上半年将世茂调升至「BBB-」稳定的投资级。

面对严峻的市场,“世茂(集团)这两年已经把‘三道红线’当做财务管理的标尺,优势在于自律和对资金的提前铺排。”汤沸表示,未来通过持续推进大型金融机构总对总合作,保障充足高质的融资资源;通过提升回款考核加强回款,保持资金集中管控;严守投资纪律,动态调整投资节奏,多方举措凸显抗风险能力。

总体而言,或许是房地产行业竞争从百米冲刺进入马拉松模式,由“攻”转“防”,审慎投资,追求永续经营,已成多家头部房企共识。正如许世坛所示,现在地产在转型,考核更多的应该是质量,是回归房子本身,而不是做多大规模。

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